Cena nemovitosti nemusí být částka, kterou do ní potřebujete investovat. Při frakčním investování se na jedné konkrétní nemovitosti podílí více investorů, každý částkou, kterou si zvolí. Nemovitost se pronajímá, o provoz se stará správce a výsledek se rozdělí podle podílů. V tomto článku projdeme celý mechanismus na příkladu vily, kterou máme dnes v nabídce.
Jednoduchý příklad společného financování
Vila Seseh na Bali má hodnotu 335 000 €. Místo jednoho kupce ji financuje skupina investorů. Investice 20 000 € odpovídá podílu přibližně 5,97 % — tedy necelým šesti procentům z vily a z toho, co vila vydělá. Kdo vloží 50 000 €, má 14,93 %. Při 100 000 € je to 29,85 %.
Podíl není abstraktní kus fondu. Jde o konkrétní vilu s adresou, půdorysem a podklady, které si před investicí můžete projít.
Co konkrétně získáte
- Smluvní podíl na vile a na výnosu z jejího pronájmu. Výše podílu odpovídá vaší investici vůči hodnotě vily. Práva k nemovitosti (na Bali leasehold) drží indonéská společnost skupiny AMANI (PT PMA); váš podíl a jeho podmínky jsou zapsány ve smlouvě ve slovenském jazyce.
- Měsíční report a výplatu v EUR. Po uzavření měsíce dostanete přehled tržeb, obsazenosti, nákladů a částky, která připadá na váš podíl. Výplata jde na váš účet (IBAN).
- Bezplatné noci ve vile. Při investici 20 000 € jsou to dvě noci ročně, při vyšší částce úměrně více. Na další pobyty máte slevu podle podmínek smlouvy, když je vila volná.
- Možnost podíl prodat. Podíl lze prodat podle smlouvy — AMANI má předkupní právo a pomůže s hledáním kupujícího mezi ostatními investory. Přesné podmínky převodu jsou uvedeny ve smlouvě ke konkrétnímu projektu.
Kdo se o vilu stará
Provoz neřešíte. Náš tým na Bali zajišťuje pronájem přes rezervační platformy i napřímo, tvorbu cen, komunikaci s hosty, úklid, údržbu bazénu a zahrady, platby za energie a reporting. Investor se s vilou setkává ve třech okamžicích: při podpisu smlouvy, při měsíčním reportu a při vlastním pobytu.
Jak se rozděluje výsledek
Postup je každý měsíc stejný a dá se ověřit v reportu:
- Hrubé tržby z pronájmu — cena noci × počet obsazených nocí.
- Minus správa — odměna správce 18 % z hrubých tržeb.
- Minus provozní náklady — energie, úklid, spotřební materiál, drobná údržba, v modelu přibližně 7 %.
- Minus rezerva na opravy — 4 % z tržeb, dokud rezervní fond nedosáhne 5 000 €; poté se rezerva přestane tvořit.
- Čistý výsledek vily se rozdělí mezi investory podle podílů.
| Modelový rok — Vila Seseh, obsazenost 75 % | Částka |
|---|---|
| Cena noci 290 € × 274 obsazených nocí | 79 460 € |
| Správa a provoz (25 %) | − 19 865 € |
| Čistý výsledek vily | 59 595 € |
| Podíl investora 5,97 % (investice 20 000 €) | ≈ 3 558 € ročně, ≈ 297 € měsíčně |
Tabulka ukazuje období po naplnění rezervního fondu. Dokud fond nedosáhne 5 000 €, odkládají se další 4 % z tržeb a v 1. roce vychází podíl investora ≈ 3 369 € ročně (≈ 281 € měsíčně). Jde o modelový přepočet před zdaněním na straně investora. Skutečný výsledek závisí na obsazenosti, ceně noci a nákladech v daném měsíci; v konzervativním scénáři při 65 % obsazenosti vychází roční výnos kolem 15 %, při 85 % kolem 20 %. Výnos je vždy modelovaný, nikdy garantovaný.
Co platíte a co ne
Platíte investovanou částku. Odměna správce, provozní náklady a rezerva se hradí z tržeb vily, ne z vašich dalších plateb. Způsob úhrady mimořádných nákladů a případných doplatků upravuje smlouva ke konkrétní nabídce. Investici nedoporučujeme z peněz, které budete potřebovat v nejbližším roce.
Pro koho to dává smysl
Pro investora, který chce příjem z nemovitosti, aniž by ji musel celou koupit a sám provozovat; který chce vidět konkrétní nemovitost, a ne anonymní portfolio; a který počítá s tím, že výnos z pronájmu kolísá podle sezóny a trhu. Není to řešení pro toho, kdo hledá garantovaný výnos nebo potřebuje peníze kdykoli vybrat.
Jak postupovat
Vyberete si příležitost a částku, nezávazně si rezervujete podíl a do 24 hodin dostanete podklady. Následuje krátký hovor, smlouva, ověření totožnosti a převod investice. Od prvního měsíce provozu dostáváte report. Jak funguje právo k nemovitosti, které u Vily Seseh drží společnost skupiny AMANI, vysvětlujeme v článku Leasehold na Bali.
