Na Bali nekupujete pozemek. Kupujete právo nemovitost dlouhodobě užívat, pronajímat a prodat — leasehold. Právě ten se používá u Vily Seseh a v tomto článku vysvětlujeme, jak funguje. Kdo mu rozumí, umí posoudit nabídku. Kdo ne, buď zbytečně odejde, nebo podepíše něco, čemu nerozumí.
Freehold a leasehold: dva různé tituly
Indonéské právo rozlišuje několik forem vztahu k nemovitosti. Pro investora jsou podstatné dvě.
Freehold (hak milik) je plné vlastnictví půdy a ze zákona patří jen indonéským občanům. Konstrukce, při kterých půdu formálně „vlastní“ místní nominee, nejsou bezpečné — indonéské soudy je opakovaně prohlašují za neplatné. Nabídku „freehold pro cizince“ proto berte jako varovný signál.
Leasehold (hak sewa) je dlouhodobé nájemní právo k pozemku a stavbě, zapsané u notáře, převoditelné a dědičné. Kupujete právo nemovitost užívat, dále pronajímat a prodat na předem dohodnuté období. Nejde o nájem bytu na dobu určitou; je to majetkové právo, se kterým se obchoduje.
Na jak dlouho
Délka leaseholdu je vždy věcí konkrétní smlouvy. Na Bali se běžně setkáte s obdobím 25 až 35 let, s opcí prodloužení nebo bez ní. U Vily Seseh je leasehold sjednán do 30. listopadu 2052 s prodloužením o dalších 30 let. Tyto parametry platí pro tento projekt — u jiné vily mohou být jiné, a proto je u každé nabídky uvádíme samostatně.
Investiční matematika je jednoduchá: při modelovaném ročním výnosu 15–18 % se vstupní investice v modelu vrací zhruba za pět a půl až sedm let a leasehold poté běží dál. Čím blíže ke konci období, tím nižší je hodnota zbývajícího práva — proto záleží na prodloužení.
Prodloužení: sjednané dnes, ne za třicet let
Opce prodloužení má smysl jen tehdy, když jsou její cena a postup sjednány už v původní smlouvě. Formulace „dohodneme se v době prodloužení“ znamená, že o ceně rozhodne tehdejší vlastník půdy. U našich projektů požadujeme, aby opce prodloužení, její cena nebo způsob výpočtu a lhůta pro uplatnění byly součástí notářského zápisu.
Co prověřit před podpisem
- List vlastnictví pozemku. Pronajímatel musí být skutečný vlastník s čistým titulem, bez břemen a sporů.
- Stavební povolení (PBG, dříve IMB). Vila postavená bez povolení nebo v rozporu s ním je riziko, které žádný výnos nevyváží.
- Zonace. Pozemek musí ležet v zóně, kde je krátkodobý pronájem povolen. Na Bali existují oblasti, kde turistické ubytování legální není.
- Notářská smlouva. Smlouvu připravuje a ověřuje licencovaný notář (notaris), ne realitní makléř.
- Podnájem. Smlouva musí výslovně povolovat pronájem třetím osobám, jinak je investiční záměr ohrožen.
U vil v naší nabídce tento proces zajišťuje právní tým na Bali a výsledek prověrky dostává investor před podpisem.
Jak je to u podílu na vile
Při frakční investici leasehold nedržíte přímo vy. Drží ho indonéská společnost skupiny AMANI (PT PMA), která je smluvní stranou leaseholdu a provozovatelem vily. Vy máte smluvní podíl na vile a na výnosu z jejího pronájmu — se stejnou právní prověrkou v pozadí. Pro vás to znamená, že neřešíte indonéský notářský proces, daňové registrace ani provozní licence; tyto věci jsou na straně společnosti.
Podíl na vile, leasehold a podíl ve společnosti AMANI Invest jsou tři různé věci. Investor do vily má podíl na konkrétní nemovitosti a jejím výnosu, ne podíl ve společnosti. Jak frakční investice funguje krok za krokem, popisujeme v článku Frakční investování do nemovitostí.
Co se stane na konci leaseholdu
Pokud se opce prodloužení uplatní, právo pokračuje za sjednaných podmínek. Pokud ne, nemovitost se vrací vlastníkovi půdy. Proto při investičním rozhodnutí počítejte se třemi věcmi: se zbývající dobou, s podmínkami prodloužení a s tím, že hodnota leaseholdu, se kterým se obchoduje, tuto dobu odráží.
Další kroky
Pokud chcete vidět, jak leasehold vypadá v praxi, podívejte se na podmínky Vily Seseh: dobu trvání, prodloužení a strukturu držby najdete přímo u nabídky. Při osobní projekci vám ukážeme i konzervativní scénář výnosu.
