„Cizinec v Indonésii nemůže vlastnit půdu.“ Tato věta je pravdivá — a právě proto je nejčastějším důvodem, proč Češi a Slováci nad Bali mávnou rukou dřív, než se podívají na čísla. Jenže stejná věta platí pro miliony zahraničních investorů, kteří na Bali dnes vlastní vily, hotely a resorty. Jak je to možné? Odpověď se jmenuje leasehold — a kdo mu rozumí, přestane se ho bát.
Freehold vs. leasehold — dva světy vlastnictví
Indonéské právo rozlišuje několik forem vztahu k nemovitosti. Dvě jsou pro vás podstatné.
Freehold (hak milik) je plné vlastnictví půdy — a ze zákona je vyhrazeno výlučně indonéským občanům. Žádná oklika přes nominee konstrukce, které některé agentury stále nabízejí, není bezpečná — indonéské soudy je opakovaně prohlašují za neplatné. Pokud vám někdo na Bali nabízí „freehold pro cizince“, odejděte.
Leasehold (hak sewa)je dlouhodobé nájemní právo k pozemku a stavbě — zapsané, převoditelné a děditelné. Kupujete právo nemovitost užívat, pronajímat a prodat dál na předem dohodnuté období. Typický leasehold na Bali se uzavírá na 25 až 35 let s opcí prodloužení: u vil AMANI World® je standard 35 let s opcí dalších 35.
Leasehold není „pronájem bytu na dobu určitou“. Je to majetkové právo, které se zapisuje, dá se prodat, darovat i zdědit — a celá desetiletí generuje výnos z pronájmu.
Proč leasehold investorovi nevadí
Na první poslech zní 35 let jako nevýhoda oproti „navždy“. U investiční nemovitosti je to jinak — rozhoduje matematika, ne pocit věčnosti.
Modelovaný výnos z krátkodobého pronájmu vily na Bali se pohybuje v pásmu 15–18 % ročně při cílové obsazenosti 75 %. Jinými slovy: modelovaná návratnost vstupní investice je 6 až 7 let — a leasehold pak běží ještě další desetiletí. Pro srovnání, investiční byt v Praze s výnosem 3–4 % ročně potřebuje na stejný milník 25 až 30 let. Vlastníte ho sice „navždy“, ale první tři dekády splácíte samotnou cenu.
K tomu připočtěte druhou vrstvu: hodnota leaseholdu se obchoduje. Vila s běžícím pronájmem a 30 lety leaseholdu před sebou má tržní cenu — podíl či celý leasehold lze prodat dalšímu investorovi.
Na co si dát pozor — a co prověřuje AMANI
Leasehold je bezpečný přesně do té míry, do jaké je kvalitní smlouva a prověrka. Toto je minimum, které byste měli žádat u jakékoli nabídky na Bali — a které u našich vil děláme standardně:
- List vlastnictví pozemku. Prověřujeme, že pronajímatel je skutečný vlastník s čistým titulem, bez zátěží a sporů.
- Stavební povolení (PBG, dříve IMB). Vila postavená bez povolení nebo v rozporu s ním je riziko, které žádný výnos nezaplatí.
- Zonace. Pozemek musí být v zóně, kde je krátkodobý pronájem legální — na Bali existují zóny, kde turistické ubytování povolené není.
- Opce prodloužení ve smlouvě. Podmínky prodloužení musí být dohodnuté už dnes, ne „dohodneme se za 35 let“.
- Notářský zápis. Smlouvu připravuje a ověřuje licencovaný notář (PPAT) — ne realitní makléř u kávy.
Celý tento proces zajišťuje náš právní tým přímo na Bali — a investor dostává výsledek due diligence před podpisem, ne po něm.
Jak to vypadá u frakčního podílu
U frakční investice od 20 000 € se leasehold drží na úrovni indonéské společnosti skupiny AMANI a investor vlastní podíl s právem na výnos z pronájmu — se stejnou právní prověrkou v pozadí. O vilu se kompletně stará náš tým na místě: pronájem, údržba, hosté, měsíční reporting. Výnos je vždy modelovaný, ne garantovaný — u konkrétní vily vám ukážeme i konzervativní scénář.
Další kroky
Pokud chcete vidět, jak leasehold vypadá v praxi na konkrétní vile:
- Stáhněte si investiční příručku — najdete v ní i smluvní strukturu a projekce.
- Vyžádejte si konkrétní projekci pro vaši částku přes formulář na hlavní stránce.
- Nebo si domluvte nezávazný hovor — poradíme vám, i když se nakonec nerozhodnete.
A až budete na Bali, rádi vám vilu ukážeme osobně.