Nabídková cena vily na Bali je jen část částky, se kterou je třeba počítat. Do celkového rozpočtu patří také vybavení, transakční položky při koupi, jako je notář, ověření dokumentů nebo daně, a po koupi běžné provozní náklady a rezerva na opravy. Jednu cenu, která by platila pro všechny vily na Bali, neuvádíme, protože neexistuje: rozhoduje lokalita, velikost, stav, délka nájemního práva a to, co přesně cena zahrnuje. Místo toho procházíme položky rozpočtu na jednom konkrétním projektu, Vile Seseh, a u každé uvádíme, zda jde o doložený údaj, modelový předpoklad, nebo částku, kterou určuje konkrétní projekt.
Nabídková cena není celkový rozpočet
Při porovnávání nabídek se vyplatí nejdřív zjistit, co přesně cena obsahuje. Dvě vily se stejnou cenou se mohou lišit vybavením, výměrou i tím, na jak dlouho získáváte právo nemovitost užívat. Hodnota vily a celková částka, kterou do koupě vložíte, proto nejsou totéž číslo.
Vila Seseh má nabídkovou cenu 335 000 €. Jde o butikovou vilu se dvěma ložnicemi, soukromým bazénem a podlahovou plochou přibližně 186 m² na pozemku 150 m². Pozemek je v nájemním právu (Hak Sewa), které platí do 30. 11. 2052 s prodloužením o dalších 30 let. Nekupuje se tedy pozemek, ale dlouhodobé právo nemovitost užívat a pronajímat. Co to znamená v praxi, vysvětlujeme v článku Leasehold na Bali.
Položky, které k ceně přibudou
| Položka | U Vily Seseh | Stav údaje |
|---|---|---|
| Nabídková cena vily | 335 000 € | doloženo |
| Nábytek | předmět samostatné dohody | částka podle dohody |
| Spotřebiče v kuchyni | kuchyň z teaku je připravená na jejich osazení | podle konkrétního projektu |
| Notář a ověření dokumentů | podle konkrétního projektu | bez schválené částky |
| Zřízení | podle konkrétního projektu | bez schválené částky |
| Daně a poplatky při koupi | podle konkrétního projektu a způsobu koupě | bez schválené částky |
Vybavení. Je to položka, kterou je snadné přehlédnout. U Vily Seseh je nábytek předmětem samostatné dohody a kuchyň z teaku je připravená na osazení spotřebičů. Při srovnání s jinou nabídkou se proto ptejte, zda cena zahrnuje nábytek, spotřebiče, textil a vybavení pro hosty, nebo je třeba je dokoupit.
Transakční položky. Nájemní smlouvu ověřuje notář (notaris). Kromě toho mohou vzniknout náklady na ověření dokumentů, zřízení a daně či poplatky spojené s koupí. Jejich výše závisí na konkrétní transakci, proto je neuvádíme jedním číslem. U konkrétní nabídky si je vyžádejte písemně a daňovou stránku proberte s daňovým poradcem.
Běžné náklady po koupi: správa, provoz a rezerva
Pokud se vila pronajímá hostům, rozpočet koupí nekončí. Model Vily Seseh počítá s tím, že z hrubého příjmu z pronájmu se platí správa 18 % a provoz přibližně 7 %, celkem 25 %. Kromě toho se 4 % z hrubého příjmu odkládají do rezervního fondu na opravy a údržbu, dokud fond nedosáhne 5 000 €. Potom se už neodvádějí.
Modelový rok při ceně noci 290 € a obsazenosti 75 % (274 nocí):
| Modelový rok, obsazenost 75 % | Částka |
|---|---|
| Hrubý příjem (290 € × 274 nocí) | 79 460 € |
| Správa 18 % | − 14 303 € |
| Provoz přibližně 7 % | − 5 562 € |
| Výsledek vily po nákladech | 59 595 € |
| Rezerva 4 %, dokud fond nedosáhne 5 000 € | − 3 178 € |
| Výsledek vily v 1. roce, během tvorby rezervy | 56 417 € |
Výsledek 59 595 € odpovídá přibližně 17,8 % z hodnoty 335 000 € ročně a platí po naplnění rezervy, která se při 75% obsazenosti naplní přibližně za 19 měsíců. Při obsazenosti 65 % vychází model přibližně na 15,4 %, při 85 % přibližně na 20,1 %. Všechny částky jsou modelové a před zdaněním na straně investora.
Rezerva slouží na opravy a údržbu. Způsob úhrady mimořádných nákladů a případných doplatků upravuje smlouva ke konkrétní nabídce.
Co je doloženo a co je modelový předpoklad
- Doloženo u Vily Seseh: nabídková cena 335 000 €, nájemní právo do 30. 11. 2052 s prodloužením o 30 let, nábytek podle samostatné dohody, kuchyň připravená na spotřebiče, správa 18 % z hrubého příjmu a pravidlo rezervy 4 % do 5 000 €.
- Modelové předpoklady: cena noci 290 €, obsazenost 65 / 75 / 85 %, provoz přibližně 7 % z hrubého příjmu a z nich vypočtený výsledek.
- Podle konkrétního projektu, bez čísla: částka za nábytek a spotřebiče, notář, ověření dokumentů, zřízení, daně a poplatky při koupi.
Pokud u jiné nabídky dostanete jen cenu vily a procento výnosu, chybí vám většina tohoto přehledu.
Celá vila, nebo podíl: kdo platí které položky
Při koupi celé vily nesete všechny položky z tabulek sami: kupní cenu, vybavení, transakční náklady i provoz. Vilu Seseh nabízíme jako částečnou investici od 20 000 €. Při vstupu platíte jen částku investice, bez administrativních či vstupních poplatků. Náklady správy a provozu se hradí z tržeb vily a výsledek se rozděluje podle výše podílu.
Co z toho pro vás vyplývá
Při rozpočtu na vilu na Bali počítejte s pěti skupinami položek: cena, vybavení, transakce, provoz a rezerva. U každé nabídky si ověřte, které částky jsou doložené a které jsou jen modelové. Podklady ke konkrétní nemovitosti najdete u Vily Seseh.
